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    重组方案再让步 佳兆业务实求解“死循环”

  • 发表时间:2016-03-10
  • 作者:翁晓琳
  • 来源:《中国房地产报》2015-11-24
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      深陷泥潭的佳兆业,经历了一连串债务风波后,正逐步走出。
      11月6日,佳兆业公布了最新的海外债务重组方案,同样是基于“保本、削息、展期”的目的,这一次重组方案相比于早先3月份公布的方案要让步得多。在公布新一轮海外重组方案,并初步获得部分境外债权人支持后,佳兆业又马不停蹄地着手解决其境内债务,以期全部解决债务问题。11月12日更是公布了迟来的销售业绩,尽管出现大幅度下滑,前10个月销售额仅为52.3亿元。
      这一切都被市场认为是佳兆业“复活”的信号。
      阔别340天的业绩公告
      佳兆业债务危机导火线起于深圳在售的4个楼盘2000多套房源被锁定,随后更是经历了重重危机,个别项目解锁再锁、股权变更、董事会成员变更、多次停牌、深圳项目全面叫停、高管辞职、甩卖上海项目、主席辞职、债务违约、合作伙伴撤资、破产重组等。
      时隔340天,佳兆业终于在11月12日发布业绩。其公告披露,佳兆业于2015年前10个月录得总合约销售52.33亿元,较去年同期234.59亿元减少77.69%;总合约建筑面积约为86.38万平方米,同比减少62.53%;平均售价6058元/平方米,低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。
      为提振信心,经过数月谈判,自7月份开始,佳兆业已逐步恢复重点城市业务。前10个月的销售额主要来自二三线城市。其中,华中、环渤海、华西、长三角、珠三角的二三线城市分别贡献8.18亿元、8.91亿元、16.44亿元、6.27亿元、3.44亿元。相比之下,深圳、广州、上海三大一线城市累计销售额仅占佳兆业总销售金额17.37%。
      有消息称,一些购房者出于对佳兆业能否恢复正常的担忧,不敢购买其房产。为了吸引购房者、尽快销售回笼资金,佳兆业在各地项目都出现了一定程度的降价,导致佳兆业销售均价严重下滑。
      佳兆业方面透露,目前多地房源正逐步解封、重启销售,其年报披露工作亦在准备中,各项事务都已经步入正轨。据了解,佳兆业旗下深圳、广州、上海一线城市部分项目获得解封入市,另外惠州、苏州、杭州、武汉、珠海、佛山、成都、重庆、长沙等地项目已陆续正常销售。
      大本营深圳未完全解锁
      在深圳,近一年来,那些被锁房源购房者,经过多次与开发商和各级政府协商,一直担心楼盘无法顺利交付。
      经过漫长等待,终于迎来转机。
      11月2日,佳兆业深圳公司向媒体宣布,位于深圳蛇口的佳兆业前海广场首批解封客户顺利完成签约备案。佳兆业前海广场于2014年7、8月份推出,当时售价在3.5万~3.7万元/平方米,其1~6栋共有700余套房源。约200户在2014年认购但未签约的购房者,遭遇楼盘“被锁”,无法继续办理签约以及房产的备案和过户手续,终于在今年10月底全部完成签约备案。
      佳兆业前海广场于11月14日开放样板间,折后均价4万元/平方米。据中国房地产报记者现场了解,虽有购房者担心佳兆业经营问题,但还是愿意前来看房。购房者吴先生表示:“既然房源解锁了意味着佳兆业正在恢复,即便不会立刻下决心购买,但因为楼盘在蛇口,周边豪宅已破10万元/平方米,对于这个项目的升值前景还是十分看好。”佳兆业销售人员也对中国房地产报记者坦言,不需要过多担心佳兆业经营问题,深圳市场对于佳兆业十分重要。
      随着深圳部分项目逐渐解封恢复销售,佳兆业此前面临枯竭的现金流将大幅缓解。原本,佳兆业计划在2014年冲刺300亿元销售目标,其在广深大规模的旧改项目能为其快速发展提供支撑。谁都没预料到佳兆业陷入了债务危机。
      遗憾的是深圳项目并未完全解锁,佳兆业在深圳的4个项目:佳兆业大鹏假日广场、悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园,有1444套共计111833平方米面积被查封,732套共计76897平方米面积被锁。佳兆业表示,深圳物业项目仍受锁定的主要原因,是保障相关仅与集团订立临时买卖协议的单位买家的权益。“集团正积极与债权人商讨,以尽快重新开售深圳4个物业项目。”
      资料显示,佳兆业深圳业务约占其全部业务量的20%。前10个月,佳兆业深圳实现销售面积13005平方米,销售均价29313元/平方米,金额达3.77亿元。
      债务重组新方案
      让步债权人
      截至2014年12月31日,佳兆业所欠债务计息综合为650.09亿元。其中境内债务总计479.71亿元,境外债务总计170.38亿元。
      对于境外债务,根据最新重组方案,佳兆业拟发行5笔总计18.5亿美元的新高息票据,取代旧有票据。新高息票据的到期时间为4年~6年后,票息率降至6%~9.9%之间。这一点,比融创的方案高出了至少50%,部分票据的利息甚至比原方案多出了一倍。
      同时今年到期的可换股债券,佳兆业计划展期4年,并拟将目前2.64港元每股的兑换价尽快减低至2.34港元每股。对新换股债券可选择按10%的年度现金票息再延长一年,在一定条件下还将给予债权人进一步补偿。即佳兆业普通股的30天成交加权平均价达到或超过1.96港元、2.45港元、3.07港元、3.83港元、4港元时,这项权利分别可触发20%,给予发行的新高息票据总额的7.0%“或然价值权”。
      市场将上述方案普遍视为佳兆业主席郭英成及其团队的一次妥协。佳兆业在公告中称,会继续与督导委员会进行磋商,透过互为条件的协议安排,根据合约细则的条款,实施建议重组。
      但佳兆业延后一年的2014年年度业绩仍未公布,业界普遍认为,佳兆业的年报将最终真正揭示它的债务情况。
      原文章网址:http://house.ifeng.com/detail/2015_11_24/50630607_0.shtml

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